Cтатья о рынке жилой недвижимости Москвы

Рынок жилой недвижимости Москвы. Состояние на февраль 2019 года.

В 2018 году на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости Москвы царила неслыханная годами ранее повышенная активность покупателей. Как сообщает Росреестр, на рынке новостроек «в 2018 году зарегистрировано 79 648 ДДУ, что в 1,5 раза (+47%) больше, чем по итогам прошлого года (54 207)». На рынке вторичного жилья зарегистрировано «156 431 прав по договорам купли-продажи жилья – в 1,3 раза (+26%) больше, чем годом ранее (123 894 перехода прав)». При этом значительного роста цен такой ажиотаж в обоих сегментах не спровоцировал: средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке выросла лишь на 3% и составила 172 500 рублей, примерно на столько же она повысилась и в сегменте новостроек, составив 203 000 рублей. Причина такой уникальной ситуации заключалась в том, что повышенный спрос был обусловлен не ростом доходов граждан, а очень доступной ипотекой – средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам, к примеру, в августе 2018го составила 9,42%. Но это прошлое. А что же в настоящем?

Центробанк 14 декабря 2018 года, уже во второй раз за год, повысил ключевую ставку на 0, 25 процентного пункта, до 7,75% годовых, что не могло не повлиять на ставки по ипотечным кредитам. В январе 2019го «ВТБ24» и «Сбербанк» повысили свои ипотечные ставки на 0,6% и 1% и 1,2% (в зависимости от размера первоначального взноса) соответственно. Потихоньку подтянулись и остальные. Сразу отметим, что пока ситуация вовсе не критическая, и сегодня обычный стандартный заемщик — не военный, не льготник, не сотрудник банка — имеет шансы получить ипотечный заем в среднем, за 10% годовых, и даже может найти банк, который по определенной программе выдаст кредит даже под 9,5%. Что же касается ближайшей перспективы, то состояние российской экономики и по-прежнему непростая внешнеполитическая ситуация, не позволяют прогнозировать снижение ипотечных ставок. Но нет и оснований ожидать их взлета до 12-13%, как в 2016 году. Однако тенденция налицо, и цифры, приведенные Росреестром, красноречиво подтверждают стремление покупателей успеть до очередного повышения ставки: «Управлением Росреестра по Москве зарегистрировано 5 549 договоров ипотечного кредитования в январе 2019 года – в 1,2 раза (+23%) больше, чем за аналогичный период прошлого года (4 510 договоров). Кроме того, показатель текущего года в 3 раза превышает число зарегистрированных в январе 2017 года ипотек (1 903 договора)».

Итак, январь текущего года продемонстрировал высокую активность покупателей, прибегнувших к ипотечному кредитованию, и действующих по правилу – покупай, пока не подорожало. И не только ипотека. Относительно стоимости квадратного метра жилья в столице в 2019 году покупателей также одолевают не очень радужные предчувствия. В первую очередь это касается первичного рынка. Те, кто следит за новостями рынка недвижимости, знает, что с 01.07.19 застройщики переходят на финансирование строительства не за счет средств дольщиков, а за счет банковских кредитов. А поскольку за кредит придется платить, это неминуемо увеличит себестоимость строительства, что, в свою очередь, приведет к подорожанию квартир в новостройках. Насколько верно это предположение?

Начнем не с застройщиков, а с граждан, имеющих средства, или хотя бы часть средств на покупку жилья в столице. В последние годы уровень доходов населения в стране не только не рос, а сократился, по некоторым данным, на 11%. Поэтому покупателей дорогого (по сравнению с другими регионами) жилья в Москве мало, и именно они будут задавать тон на московском рынке жилья. Чтобы сохранить спрос, цены на квартиры должны если не снижаться, то оставаться на нынешнем уровне. Переход застройщиков на проектное финансирование и необходимость платить за кредит, безусловно, должно привести к увеличению средней стоимости квадратного метра в новостройке. Однако не следует сбрасывать со счетов избыточность предложения на первичном рынке, которая наблюдалась и в 2018 году, и сейчас. На реализацию уже возведенных (по прежней, но пока действующей, системе финансирования) объектов понадобится не менее двух лет. К тому же, как сообщает ТАСС: «по данным Москомстройинвеста, сейчас в столице действует 674 разрешения на строительство жилых проектов площадью 17,5 млн. кв.м.». Их большая часть уже в продаже, остальные — на подходе. Эти обстоятельства, вкупе с постепенным удорожанием ипотеки наверняка станут сдерживающими рост цен факторами. Но вполне могут измениться некоторые условия игры. Чтобы компенсировать дополнительные расходы, застройщики могут заметно снизить размер скидки, которую традиционно получали покупатели квартиры на «стадии котлована» и благодаря которой многие из них делали выбор именно в пользу «первички». И последний аргумент, позволяющий покупателю смело смотреть в 2019 год. Если предположить, что застройщики, вопреки законам рынка, станут стремиться к компенсации своих затрат только за счет покупателей, это неминуемо приведет к тому, что цена новостройки станет сопоставима с ценой «вторичной» квартиры, в которую после покупки можно сразу же заселиться.

Кстати, о вторичном рынке. В прошлом году, в первую очередь благодаря дешевой ипотеке, наблюдалось большое оживление. В течение всего года здесь наблюдалось даже небольшое повышение стоимости квадратного метра. Правда, повышенный интерес вызывали самые недорогие объекты. В итоге их количество в общем объеме предложения резко сократилось. Повышенный спрос дал основание продавцам «вторичных» квартир поднять цены. А, учитывая негибкость продавцов – частников в вопросах цены, следует ожидать, что в ближайшее время, даже в изменившихся условиях, заметно понижать цены они не станут. Правда, пока в этом нет большой необходимости – сделки совершаются, и цифры Росреестра говорят сами за себя: «в январе зарегистрировано на 18% больше переходов прав по договорам купли-продажи (мены) жилья, чем в января 2018 года: 9 853 против 8 367 соответственно. Показатель текущего года также в 2 раза превышает количество переходов прав, зарегистрированных в январе 2017 года (4 812)». Безусловно, большая часть этих сделок обусловлена пока еще недорогой ипотекой, поэтому дальнейшая судьба вторичного рынка будет зависеть от ее доступности. Но в целом, говорить о существенных изменениях ситуации на вторичном рынке Москвы не приходится: ограниченный спрос не позволит ценам ни значительно упасть, ни значительно подняться. Соответственно, планируя в 2019 году покупку жилья в столице, можно ориентироваться на сегодняшнюю стоимость квадратного метра.